Como calcular rentabilidade de multipropriedade
Para você calcular rentabilidade de multipropriedade, primeiro é preciso entender que esse é um tipo de investimento de baixo risco.
É assim considerado por ser de cunho imobiliário e suas frações compartilhadas terem escritura própria - o que permite que sejam vendidas a qualquer momento.
Com a brusca queda da taxa Selic em 2020, chegando ao nível mais baixo da história, apenas 2%, a rentabilidade em renda fixa caiu drasticamente.
Dessa forma, a necessidade de investidores buscarem taxas mais atraentes cresceu bastante. Vamos entender um pouco mais sobre como calcular a rentabilidade de multipropriedade com os seguintes pontos:
Rentabilidade de Multipropriedade
1. Economia em hospedagem
A maioria dos imóveis de multipropriedade estão atrelados a uma rede intercambiadora.
Por exemplo, no caso do Axé Itaparica Praia Resort, na Ilha de Itaparica (BA), a intercambiadora de férias é a Compartilha Club.
Enquanto nos casos do Lagoa Jardins e Lagoa Eco Towers, ambos em Caldas Novas (GO), a rede intercambiadora é a RCI.
Essas empresas permitem aos cotistas utilizarem outros hotéis e resorts afiliados através da troca ou compra de semanas a preço de custo, mesmo antes do seu empreendimento estar pronto.
Bom, nesse caso não se trata de rentabilidade de multipropriedade de forma direta, mas é um custo poupado. Isso quer dizer, não te faz ganhar dinheiro, mas evita que você gaste um dinheiro que já saíra do seu bolso.
2. Rentabilidade de multipropriedade através de diárias
As diárias são altas, o que faz com que a rentabilidade de multipropriedade seja positiva.
Uma diária em um resort no Brasil custa em média R$810, um valor que pode trazer uma rentabilidade bruta de até R$24.300 mensalmente.
Claro que dificilmente uma pessoa pagaria todo esse valor para morar. Porém, é possível pagar essa proporção para se hospedar em um resort all inclusive durante uma semana.
Lembrando que gastos com turismo são pontuais, o que os tornam relativamente mais generosos do que em outros momentos.
3. Patrimônio valorizado
Assim como qualquer outro investimento no mercado imobiliário, a tendência é que a fração de uma propriedade compartilhada que é escriturada e individual valorize cada vez mais a cada ano que passa.
Na última década já houveram casos de imóveis que valorizam mais de 50% ao ano. Porém, com a desaceleração da economia, podemos esperar uma valorização mais modesta. Mesmo assim, se trata de um valor considerável quando somada à rentabilidade de multipropriedade de forma diária.
4. Parcelamento da multipropriedade
Geralmente, as frações imobiliárias de propriedades compartilhadas possuem fácil flexibilização de pagamento, podendo chegar entre 60 e 84 parcelas.
Assim, uma boa condição de pagamento é importante pois não irá descapitalizar imediatamente o investidor. Além disso, a partir do momento em que as chaves são entregues, o patrimônio começa a se auto pagar.
É importante observar que, até o fim das obras, o reajuste das parcelas é feito pelo índice INCC (Índice Nacional de Custos da Construção). Depois que as chaves ou o habite-se são entregues, a maioria das comercializadoras tendem a adotar o índice IGPM (Índice Geral de Preços ao Mercado), acrescida a uma taxa de juros entre 0,5 e 1% ao mês.
5. Taxa de administração, aluguel e condomínio
É muito comum que os empreendimentos de multipropriedades sejam administrados por uma empresa especializada em hotelaria.
Dessa maneira, para alugar suas semanas você pode fazer de duas formas: alugar por conta própria ou deixar no pool hoteleiro da administradora.
Quando se utiliza o serviço de locação da administradora, geralmente, o custo da taxa de administração é de 20%. Apesar disso, você não tem qualquer preocupação e trabalho para alugar suas semanas.
O jeito mais comum é que a administradora utilize o sistema de pool hoteleiro, que divide o aluguel entre os locados e não locados. Esse sistema é uma garantia de retorno financeiro para todos os proprietários, locando sua unidade ou não.
Além disso, os rendimentos são pagos como dividendos, dessa forma geram isenção no imposto de renda. Em resumo, é bem mais cômodo deixar o imóvel com a administração profissional.
Já o condomínio de multipropriedade é um valor que deverá ser pago mensalmente e que inclui todas as despesas do imóvel, a exemplo de energia, manutenção, troca de mobília, enxoval, TV a cabo, internet etc.
Esse valor varia de acordo com o empreendimento e deve ser descontado da rentabilidade bruta para chegar a uma rentabilidade de multipropriedade líquida.
Veja um exemplo de cálculo de rentabilidade de multipropriedade:
Média de Diárias de Alta/Altíssima temporada – R$ 850,00 para 4 pessoas
Semanas: 2 (14 dias)
Valor:R$ 66.000,00
Taxa de Ocupação: 90%
Condomínio Mensal: 290
Taxa de Administração: 20%
R$ 850,00 x 14 =R$ 11.900,00
R$ 11.900,00 x 90% da taxa de ocupação :R$ 10.710,00
R$ 10.710,00 – 20% = 8568 – (290 x 12) =R$ 5088,00
R$ 5088,00/R$ 66.000,00 = 0,77% a.m. ou 9,25% a.a.
Considerando que as diárias reajustam com a inflação, tem um ganho de 4% a mais ao ano e se somarmos a valorização conservadora de 7% ao ano teremos um ganho de 20,25% a.a (e sem considerar a economia em viagens).
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