Como fazer: estruturação de contratos de imóveis de multipropriedade
No artigo anterior falamos sobre como funciona a taxa de condomínio de uma multipropriedade, o que é preciso levar em consideração na hora de calcular, além de alguns pontos básicos sobre estudos de mercado, pré-viabilidade financeira e oportunidade concreta.
Hoje falaremos sobre a estruturação de contratos de imóveis de multipropriedades, mas, antes, vamos conversar brevemente sobre a obtenção de aprovações legais e a estruturação de funding.
Obtenção de Aprovações Legais
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Se você já acompanha as nossas postagens ou já está familiarizado com o mundo do mercado imobiliário de multipropriedades sabe que, em sua maioria, esses empreendimentos estão voltados para o segmento do mercado turístico/férias.
E também sabe quais são as diferenças entre multipropriedade, timeshare e fractional. Bem como sabe que, no Brasil, já existe a Lei da Multipropriedade desde 2018. Facilitando, um pouco, a implantação de novos empreendimentos.
Apesar disso, de forma geral, as multipropriedades possuem uma relativa complexidade quando o assunto é a obtenção legal de aprovação nos mais diversos órgãos competentes.
Essa dificuldade está diretamente ligada à sua natureza turística, já que a mesma exige, muitas vezes, áreas de grandes dimensões e que, eventualmente, estão localizadas em terrenos com condições ambientais restritivas.
Outro ponto é o grande volume e variedade de produtos imobiliários, que criam a necessidade das aprovações passarem por inúmeros órgãos independentes. Eles podem estar relacionados com aspectos financeiros, urbanísticos, de segurança ou administrativos.
A complexidade burocrática pode acabar trazendo dificuldades ou morosidade à implantação do empreendimento. Por isso, é necessário que esse tipo de situação seja prevista e programada, fazendo parte tanto do planejamento financeiro quanto operacional.
Uma das formas mais eficazes de diminuir os riscos é trabalhar com profissionais experientes na área e com profundo conhecimento das legislações aplicáveis.
Dessa forma, o desenvolvedor irá evitar surpresas e poderá direcionar o projeto para uma tramitação legal transparente, sem grandes dificuldades e sem demorar mais que o necessário, situação fundamental para a etapa de captação de investidores e financiadores.
Estruturação de Funding
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Basicamente, é a etapa final no que diz respeito da estruturação do negócio turístico-imobiliário. Se trata da definição da estratégia de captação de recursos para a efetiva implantação do empreendimento. Para quem ainda não conhece o termo, funding é muito utilizado no âmbito jurídico e significa, literalmente, financiamento.
Agora fica mais fácil entender a importância desta etapa e porque é considerada a "última". Ela deve propor a composição das mais diversas fontes de recursos que serão utilizadas para a implantação e operação inicial do empreendimento de multipropriedade.
É preciso se atentar para a origem e forma de veiculação desses recursos, que vão depender da natureza do negócio, do risco percebido, do perfil do desenvolvedor e da rentabilidade esperada. Isso sem contar com outros aspectos possíveis. Também podem recorrer diferentes modalidades de dívida (bancária, securitização etc.), bem como participação acionária (com retorno preferencial ou regular), entre outras.
Assim como praticamente tudo na vida, essas modalidades possuem necessidades e limitações, bem como riscos e vantagens. De qualquer maneira, é comum que a viabilização financeira surja de um conjunto de fontes que se complementam do ponto de vista de custos e recursos, prazo e forma do retorno do capital emprestado ou investido.
A estruturação do funding pode estar inserida no final do processo de estruturação do negócio como um todo mas, também, é possível encontrá-la na fase inicial de forma preliminar e não comprometida, principalmente com objetivo de sondar o mercado, testando e estimulando seu interesse na oportunidade.
Contratos de imóveis de multipropriedades
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Já sobre a estruturação de contratos de imóveis de multipropriedades, deve-se ter em mente que um empreendimento desses só poderá ser estruturado com base em um conjunto de esforços, tanto do desenvolvedor quanto dos parceiros e fornecedores, para atender clientes que vão adquirir diferentes tipos de serviços e produtos.
Se trata de uma regulamentação de relações que terão grande impacto e/ou que permanecerão por um longo período de tempo. Levando a uma grande variedade e complexidade de relações jurídicas que envolvem tanto na estruturação quanto na operação desse negócio, além de exigirem identificação e destaque da etapa que aqui chamamos de estruturação de contratos de imóveis de multipropriedades.
Sobre as relações jurídicas podemos citar como as mais relevantes:
- Desenvolvedor e operadora hoteleira;
- Desenvolvedor e comercializadora;
- Desenvolvedor e compradores de cotas;
- Desenvolvedor e investidores;
- Desenvolvedor e financiadores;
- Desenvolvedor e intercambiadora ou clube de benefícios.
A partir do entendimento das especificidades e importância dessas relações para o sucesso do empreendimento, é recomendado que se inicie a negociação e contratos lado a lado com a elaboração dos projetos executivos e de aprovação legal dos mesmos.
Assim como nas etapas anteriores, aqui também é aconselhável que o desenvolvedor trabalhe com uma equipe jurídica especializada no setor imobiliário de multipropriedades, para que possa elaborar contratos de imóveis de multipropriedades de forma eficaz, evitando processos burocráticos demorados e ineficazes.
