Como funciona a taxa de condomínio de uma multipropriedade?
Um empreendimento de multipropriedade, na maioria das vezes, está diretamente ligado ao segmento turístico. Dessa forma, é comum que seja implantado nas proximidades de um destino ou atrativo turístico relevante. Por outro lado, pode se tratar de uma necessidade, atendendo o mercado de férias.
Independente da situação, é de extrema importância que o desenvolvedor procure respostas para algumas das principais perguntas que levarão o negócio ao sucesso. Entre as principais estão:
Qual é o público-alvo?
Quais são os destinos turísticos desejados por este público-alvo?
Quais são os produtos hoteleiros e imobiliários que vão compor a oferta desejada por esse público?
Quais são os produtos turísticos complementares ao destino que vão compor a oferta desejada?
Existem terrenos com potencial construtivo e características ambientais adequadas à implantação do projeto no destino analisado?
Qual é a estimativa preliminar de valor geral de vendas e econômico do projeto?
A partir de respostas concretas e positivas será possível o início de envolvimento dos consultores. Afinal, são eles que oferecem auxílio técnico imparcial necessário para a reflexão de viabilidade de adequação do conceito preliminar.
Oportunidade Concreta
Fonte: Axé Itaparica Praia Resort
Definidas as adequações necessárias e possíveis de serem realizadas dá-se, então, o início da estruturação do projeto de multipropriedade.
Entende-se que, investir em um empreendimento de multipropriedade, turístico-mobiliário, parte da percepção de potencial positivo tanto mercadológico quanto econômico do negócio em questão.
Assim, se o desenvolvedor não possui um terreno sobre o qual trabalhar será preciso iniciar uma busca diligente e estruturada tanto de um destino quanto de um terreno que sejam adequados ao projeto pretendido. E que respondam às questões que mencionamos anteriormente.
Caso o desenvolvedor já seja proprietário ou possuir uma opção de compra, é importante refletir sobre a adequação do terreno. Nesse caso, se as respostas não forem satisfatórias será preciso investir esforços para contornar os problemas ou, se não for possível, considerar a busca por uma nova opção de terreno.
Pré-viabilidade financeira
Fonte: Freepik
A partir do momento de definição da viabilidade de utilização do terreno o desenvolvedor deverá caminhar para o próximo passo.
Sendo que, alguns pontos estratégicos são as expectativas do público-alvo, a adequação ambiental e imobiliária da área e os indícios de viabilidade financeira do projeto.
Finalizadas essas questões, o próximo passo é fazer um esboço detalhado do projeto, contendo mais informações sobre os principais elementos que criarão valor ou serão fundamentais do ponto de vista de custos de implantação ou operacionais.
É preciso entender exatamente o que será estruturado, para quem e com quais parceiros. Se tornando um elemento essencial para continuidade do projeto, já que contará com o número de apartamentos fracionados, estrutura de A&B (alimentos e bebidas), lazer, áreas comuns necessárias, dimensão do empreendimento, infraestrutura de apoio etc.
Estudos de Mercado
Fonte: Freepik
Nessa etapa serão avaliadas com profundidade as premissas e características do mercado-alvo, permitindo a elaboração detalhada das projeções. Aqui serão avaliadas de forma qualitativa e quantitativa os principais aspectos do empreendimento de multipropriedade e hotelaria.
Levando-se em consideração que alguns dos principais tópicos são: versão final do conceito do produto; projeções de demanda e oferta; projeções de vendas e do resultado operacional dos empreendimentos; projeção do fluxo de caixa do negócio; e a análise da rentabilidade do negócio.
Taxa de Condomínio de uma multipropriedade
Fonte: Freepi
Essa é uma das mais delicadas e importantíssimas questões a serem pensadas, elaboradas e calculadas. Dimensionar o valor da taxa de condomínio de uma multipropriedade que será paga pelos proprietários das unidades fracionadas poderá levar o empreendimento ao sucesso ou total fracasso.
Isso porque a taxa de condomínio de uma multipropriedade precisa ser, em sua totalidade, suficiente para cobrir as despesas mensais de um condomínio - assim como funciona em um prédio "regular", com os quais estamos familiarizados.
Entre as despesas estão: folha de pagamento (inclusive encargos e benefícios), utilidades (água, energia elétrica, internet, gás e telefone) e manutenção (pintura, elevadores, encanamento e reparos estruturais).
Também é importante lembrar que a taxa de condomínio de uma multipropriedade se difere de um edifício residencial "normal", pelo menos, em três aspectos, sendo eles:
- a alta rotatividade dos ocupantes dos apartamentos, o que tende a provocar um desgaste semelhante ao que observamos em hotéis;
- uma multipropriedade, normalmente, conta com uma estrutura de lazer que precisa ser mantida e renovada a fim de se preservar a atratividade do empreendimento durante sua vida útil;
- a administração atuante - quase hoteleira - tanto nas relações com os condôminos quanto na manutenção impecável das edificações, instalações, equipamentos e das salvaguardas de preservação (constituição de fundos).
É possível notar a necessidade fundamental de inclusão na taxa de condomínio de uma multipropriedade a cobrança de um fundo de reserva para renovação e melhoria do empreendimento. Algo muito parecido com a reserva de FF&E (furniture, fixture and equipments, isso quer dizer, mobiliário, decoração e equipamentos) muito comum no universo hoteleiro.
Lembrando que, sem esse fundo não existe a possibilidade de adequação e renovação da multipropriedade, fazendo com que a mesma perca sua atratividade e, consequentemente, seu valor.
Para que essas e outras questões sejam resolvidas com maior precisão e assertividade, existem empresas comercializadoras de multipropriedades, como a Verta. Nossa equipe de profissionais altamente qualificada e com mais de 30 anos de experiência será capaz de ajudar desenvolvedores e empreendedores a conquistarem o sucesso de sua multipropriedade.
