Quais as diferenças entre multipropriedade e timeshare?
Todos concordamos que os modelos de negócios com base na economia compartilhada vieram para ficar, certo?
Aqui no Brasil, os mais conhecidos pertencem ao setor do turismo e imobiliário, embora, ao redor do mundo existam empresas de compartilhamento de inúmeros bens.
Alguns exemplos são empresas de compartilhamento de carros, como a Zipcar - lançada no início do ano 2000, em Cambridge, na Inglaterra.
No que se refere ao nosso segmento, vamos entender um pouco mais sobre o que são e quais as diferenças estruturais entre multipropriedade e timeshare.
Multipropriedade (Fractional) versus Timeshare (Vacation Club)
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Para falarmos especificamente das diferenças estruturais entre multipropriedade e timeshare, vamos entender um pouquinho sobre como funciona os contratos de tempo compartilhado.
A partir daqui conseguiremos ter uma melhor visualização sobre o conceito, natureza, direitos e deveres de cada um.
Começando pela multipropriedade imobiliária - teve sua regulamentação efetivada no Brasil através da promulgação da Lei 13.777, no dia 20/12/2018, inserindo os artigos 1.358 B a 1.358 U no Código Civil, e os artigos 176 e 178 da Lei 6.015/73 Lei de Registros Públicos.
De acordo com o artigo 1.358-C do Código Civil:
"Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada."
Assim, entendemos que o tempo que cada cotista tem direito de usufruir do imóvel é calculado dividindo o número de dias em um ano pelo número de cotas. Digamos que uma propriedade seja dividida entre 5 pessoas, então, cada uma delas terá o direito de utilizar o imóvel por 1/5 do ano, ou seja, 73 dias.
Mas não é apenas em relação ao tempo que uma multipropriedade é dividida, os custos também são. Cada proprietário paga uma fração das despesas da propriedade mensalmente. Desde as contas básicas, como energia e água, até os gastos com contratação de pessoal para limpeza.
Do outro lado temos o timeshare, que não estabelece uma relação entre sujeito e coisa, é meramente obrigacional.
A proposta do timeshare é muito parecida com a da multipropriedade, o que causa confusão para muita gente, mas é preciso entender que elas não são a mesma coisa.
Na multipropriedade os cotistas são co-proprietários do imóvel em questão. Enquanto o time share funciona como uma prestação de serviço que o consumidor pode contratar.
De acordo com o decreto nº 7.381, de 2 de dezembro de 2010:
"Art. 28 Considera-se hospedagem por sistema de tempo compartilhado a relação em que o prestador de serviço de hotelaria cede a terceiro o direito de uso de unidades habitacionais por determinados períodos de ocupação, compreendidos dentro de intervalo de tempo ajustado contratualmente."
Geralmente, as empresas que prestam este tipo de serviço são proprietárias de empreendimentos em diversos lugares. Dessa forma, quando o cliente assina o contrato, adquire o direito de escolher em qual das unidades espalhadas pelo país ou pelo mundo deseja passar suas férias.
Diferenças estruturais entre multipropriedade e timeshare
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De acordo com o Manual de Multipropriedades elaborado pelo Secovi-SP, as principais diferenças estruturais entre multipropriedade e timeshare são:
"A multipropriedade é um produto complexo que, por sua natureza, demanda disciplinas absolutamente essenciais para dar ao empreendimento um mínimo de condições para que possa vir a ser exitoso. "
Assim, o desenvolvimento de um empreendimento de multipropriedade, geralmente, envolve:
1. Pesquisa de viabilidade;
2. Incorporação imobiliária, se houver comercialização antes da conclusão da construção do empreendimento; ou retrofit, conforme o caso;
3. Modelagem jurídica (condomínio edilício, contrato de venda e compra, regulamento de uso, preparatório de financiamento, dentre outras estruturas de segurança e viabilização econômica);
4. Jurídico consultivo e contencioso focado nas áreas civil, imobiliário, urbanístico, tributário, trabalhista, consumidor, contratos e societário;
5. Modelagem financeira de partida (porque a exposição de caixa inicial é considerável, uma vez que envolve aquisição do imóvel, eventual incorporação imobiliária e custos de comercialização e marketing);
6. Intercambiadoras e/ou Clube de Benefícios;
7. Sala e equipe de vendas (os vendedores devem ser corretores imobiliários, com registro ativo no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) local para a realização da intermediação imobiliária);
8. Estrutura de marketing e vendas;
9. Modelagem financeira e investimentos para construção;
10. Modelagem financeira para aquisição de equipamentos, mobiliário, rouparia, etc.;
11. Custos de Cartório de Registro de Imóveis;
12. Gestão de carteira pós-vendas e cobranças;
13. Entrega de condomínio;
14. Administração do condomínio.
Enquanto, em relação aos empreendimentos timeshare, possuem estruturas com menor complexidade, consequentemente, com custos de implementação menores. Levando-se em consideração que:
1. a exposição de caixa do desenvolvedor atém-se à sala de vendas;
2. vendedores não precisam ser corretores imobiliários;
3. estrutura de marketing e vendas;
4. parceria com intercambiadores;
5. gestão de carteira;
6. cobranças e pós-venda.
Para finalizar, reforçamos que é recomendado cuidado especial com as cláusulas que geram maiores discussões com os consumidores: como prazo de antecedência para solicitação de reservas, hipóteses de negativa de reserva, proporção de unidades habitacionais do empreendimento destinadas ao público de timeshare, taxas de manutenção, forma de rescisão contratual e penalidades impostas.
Além da importância de saber diferenciar os institutos, é sábio contar sempre com apoio jurídico especializado na elaboração dos contratos, assim será possível minimizar discussões judiciais futuras.
